В настоящее время ипотечное кредитование является одним из основных инструментов для помощи гражданам в решении их жилищных проблем. Однако в последнее время из-за нестабильной экономической ситуации в стране все чаще происходят случаи, когда должники не могут исполнять свои обязательства по кредитам под залог недвижимости.

Банки, иные кредитные организации, другие юридические лица, предоставившие гражданину денежные средства в кредит по договору об ипотеке либо целевого займа на приобретение или строительство жилого дома (квартиры), в случае невыполнения залогодателем обязательства по погашению кредита либо целевого займа часто сталкиваются с проблемами, возникающими в связи со сложностью процедуры погашения долга путем обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный гражданином за счет средств кредита либо целевого займа, если он является единственным пригодным для постоянного проживания должника и совместно проживающих с ним членов семьи помещением.

Сложность процедуры взыскания долга имеет негативные последствия в случаях, если должник не имеет средств, достаточных для погашения долга, и у него нет другого имущества, на которое можно было бы обратить взыскание.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащий гражданину-должнику жилой дом, если он для должника и совместно с ним проживающих членов его семьи является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев, если такой дом является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст.ст. 77, 78) допускается обращение взыскания задолженности по кредиту или целевому займу на жилой дом или квартиру при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору ипотеки либо ипотеки в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры. Таким образом, допускается обращение взыскания на жилой дом или квартиру, которые построены или приобретены за счет средств ипотечного кредита или целевого займа, даже если они являются единственным пригодным для проживания должника с членами его семьи помещением.

При этом Закон предусматривает, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием прекращения права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком доме или квартире.

Следовательно, имущественный иммунитет не распространяется на жилой дом, построенный или приобретенный гражданином за счет средств ипотечного кредита или целевого займа, и на такой дом может быть обращено взыскание с гражданина-должника задолженности по ипотечному кредиту даже в случаях, когда жилой дом является для него и членов его семьи единственным помещением, пригодным для постоянного проживания.

Вместе с тем требовать выселения должников из единственного ипотечного жилья вправе только собственник такого помещения. До тех пор пока кредитор находится в статусе залогодержателя, такое право у него не возникает.

Обращение взыскания на жилой дом допускается только в судебном порядке. Законом не предусмотрено выселение гражданина-должника и членов его семьи из дома, на который обращено взыскание. Прекращение их права пользования заложенным домом или квартирой допускается законом только в случае обращения взыскания на дом или квартиру и реализации этого имущества.

Исходя из текста Закона, можно сделать вывод, что для прекращения их права пользования необходимо соблюдение двух условий:

1) наличие вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенные дом или квартиру;

2) реализация этого имущества, которая производится путем продажи с публичных торгов.

При этом если публичные торги состоялись, то собственником ипотечного жилого помещения становится третье лицо, которое их выиграло. В противном случае залогодержатель становится собственником, если оставил данное имущество за собой в порядке, предусмотренном п. 11 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», а именно если имущество должника не было реализовано с вторичных публичных торгов, то есть торги не состоялись, судебный пристав-исполнитель направил взыскателю предложение оставить это имущество за собой, которое последний принял.

Следует обратить внимание, что на день проведения публичных торгов должник и члены его семьи еще остаются проживать в доме (квартире) и только после его реализации, т.е. после продажи дома с публичных торгов, их право пользования домом прекращается. Если на заложенный дом (квартиру) зарегистрировано право собственности должника, то в силу ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество прекращается у собственника только с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

При таком положении на день продажи заложенный жилой дом (квартира) фактически еще обременен правами проживающих в нем лиц, их выселение в связи с прекращением права пользования или права собственности может быть произведено только в судебном порядке.

Следовательно, новый собственник дома (квартиры), желая освободить приобретенный дом (квартиру) от проживающих в нем лиц, должен предъявить в суд требование об их выселении, и только после вступления в законную силу решения суда об удовлетворении иска он может требовать исполнения решения о выселении, обратившись в службу судебных приставов, которые должны принять меры к исполнению решения суда и произвести выселение. Такова сложная юридическая процедура обращения взыскания задолженности по кредиту на жилой дом (квартиру), приобретенный на средства кредита или целевого займа, в случае, если для должника и членов его семьи он является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Следует также учесть, что в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого дома, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органам опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления лицам, проживающим в жилом доме (квартире), на который обращено взыскание, жилых помещений маневренного фонда. Жилые помещения маневренного фонда являются одним из видов помещений специализированного жилищного фонда, принадлежащего муниципальным образованиям.

Хотя по закону предусмотрено предоставление жилых помещений маневренного фонда для должника с членами его семьи, однако, если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то можно сделать вывод, что данные лица выселяются судами из ипотечных квартир на улицу, то есть без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда).

01.08.2016